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沖縄バブル!好景気が続いている沖縄はバブルか?沖縄のバブルを検証~其一~。

沖縄バブル

好景気の沖縄は本当にバブルか?

最近沖縄の不動産業者さんと話すとよく聞く単語があります。

「土地高過ぎ」、「バブルだ」、この2つです。
また、不動産の売り方が非常に強くなり仲介業者は売り方から仲介手数料をもらえなくなっているそうです。

昨年の沖縄県の新設法人数は全国第二位となりましたが、その内訳では不動産業者(宅建業者)の新設が多かったので業者間の過当競争も出ているのでは、と思います。

一部の建設会社では、一頃言われた「土地転がし」まがいな事も行われているそうです。
10数億円で土地を購入して、間もなく売却していく、所有している間は特に何か事業に使う事はしない、といういうような取引が起きてきているようです。

では、果たして沖縄では土地バブルが起きているのでしょうか?

バブルってなに?

懐かしいよね~という中高年の方もいらっしゃると思いますが、バブル崩壊から失った30年になりそうな現在
90年代のバブルを知っている人は、弊社でも半分に満たないし、グループ全体では1/3はその時代を生きていないとい状況。

沖縄バブル

バブルの定義は様々ですが、実態の伴わない物にその価値以上の値段がついてしまい、それが連続的に起きる現象が、バブル経済ではないでしょうか?
日本は1986年から1990年頃にかけて株価や地価など資産価格の急激な上昇が起き、突然、好景気の波がやってきました。そのきっかけは、アメリカ経済。
アメリカが景気が良くなり、円高が急激に進み、それを押さえつけようと日銀が金利を下げた結果市場にお金があふれ出したのです。日経平均株価は1989年12月29日に38,915円の史上最高値をつけました。
給料は高くなり、あっという間に建築ラッシュが起き、日本国中に大型リゾートの建築が進められました。
そのバブルも終焉は、1997年11月 誰しも疑った金融機関の連続倒産(11月3日に三洋証券、17日に拓銀が破綻。24日に山一証券が廃業。)から音を立てるように崩壊していきました。

ことの発端は不動産と証券。お金の行き所が集中した結果バブルを生みだしたといわれています。

沖縄はバブル?

沖縄の不動産市況を考える前にその周辺環境を理解する必要があると思います。
沖縄県は、全国第一位の出生率です。また、人口が自然増で増えているのは沖縄県だけです。
そんな沖縄県は戦後約30年間アメリカの統治下にありました。
1972年に日本国に復帰して今年で46年目です。アメリカの統治下にある間は、法律上、政治上、日本国ではありませんでした。

従って、現在日本の至るところで見られるインフラ整備、交通網、等不動産に結び付くような事が未だ本土に比べて遅れている部分があります。

電車が走ってないのが典型的な例です。

沖縄を基地と位置付けた米軍には必要がなかったのです。アメリカの統治下に置かれた後は道路の整備が進み、戦前からあった「沖縄県営鉄道」と「沖縄軌道」は復旧されることなく消滅したまま置き去りにされてしまいました。
ちなみに、同じ戦争で壊滅的な被害にあった広島市では、原爆投下から3日後には市電を走らせたという話とは対照的です。

沖縄県は地理的なデメリットも

例えば、人口減少が著しいと言われている四国ではその地域内で見ればその影響は大きいと思いますが、陸上交通網が整備されているのでいつでも数時間車を飛ばせば大阪や福岡のような大都市圏にアクセスできます。
つまり、経済圏を比較的容易に拡大できる訳です。四国で作られたものを簡単に大都市圏に運ぶことができます。
教科書的に言えば、生産地と消費地の距離が近い、という事になります。

こういう身近な大都市圏市場への出口が沖縄にはありません。
飛行機で2時間以上かけて大都市圏にアクセスしなくてはなりませんし、便数にも制限がありますからアクセス頻度も下がります。
輸送コストも高くなります。車のような移動はできません。

したがって、小さい島の中で独自の経済圏を作っていく必要がありるということになります。

しかも、上記のように、日本国への復帰が遅れた事や、米軍基地が未だに平地面積の大部分を占めていることから「限定されたエリアでしか開発が進まない」ので自ずと土地価格には押し上げ要因が働いて行きます。

沖縄はバブルではない4つの「需要」!

こういう環境下で、沖縄はバブルなのか?、と考えた場合、前述の定義で言えば未だ「バブル」ではない、と思います。

沖縄での不動産価格上昇の要因には、「実需」があるからだと考えます。

「実需」とは・・・
①インフラ整備や経済基盤整備がまだ本土並みには整備されていないので開発が続く
②人口が増えていることからまだ住宅のニーズがある
③国策によるインバウンド需要が旺盛である
④今後基地の返還が期待できること

たしかに、那覇市内の良い場所の土地価格は確かに上がりました。
恩納村含むリゾートエリア(特にビーチ)には空いている土地がないといわれるぐらい購入されています。

建設現場ではコストプッシュアップ現象が起きていてマンション価格も上昇傾向です。
そんなことから5月12日には下記のような記事が出ています。

沖縄経済情報

 日本銀行那覇支店(桑原康二支店長)は10日、3月分の県内金融経済概況を発表し、県内景気は「全体として拡大している」との判断を68カ月連続で据え置いた。個人消費が堅調で、観光は好調に推移、公共投資も底堅いとする評価を維持した。今後も「県内経済は引き続き拡大する可能性が高い」とする一方で、米中貿易摩擦が国内景気に影響を与える可能性があるとして先行きを注視した。

桑原支店長は国際通貨基金(IMF)の4月時点での世界経済予測で、先進国の成長率が軒並み下方修正されていると説明。日銀は国内景気の判断そのものは変えていないものの、先行きへの懸念が増しているとして海外経済の動向を注視しているとした。

3月の個人消費は、百貨店・スーパー販売額や家電大型専門店の販売額が前年を上回った。1月は、中国で「電子商取引法」が施行され、沖縄で買った商品を持ち帰ってインターネットで転売するのが難しくなったことから売上高が落ち込んだ。2月から持ち直し、3月はプラス幅が大きくなったことから「影響は薄れてきている」とした。

主要ホテルの客室稼働率は那覇市内、リゾートともに前年を下回った。客室料金を抑えて入室を増やす動きもあったが、効果が限定的だった。

地元3行の貸出約定平均金利は、貸出金利が低い地方公共団体向けへの貸し付けが増えたことから低下。一方、鹿児島銀行の進出による貸出金利の低下は徐々に収まってきているとしている。

(写図説明)県内主要金融経済指標

そろそろ地元のサラリーマンの年収ではなかなか買えない物件も出てきていると聞いています。
また、地場の銀行もマンション・アパート建設融資を既に絞り始めたという話を不動産投資専門の人からも聞いています。
そろそろこの好景気にも一段落が来るのか?
と言っている方も多く見受けられますが、まだまだ先ほど挙げた需要がなくなる雰囲気はありません。

バブル崩壊は誰にも言い当てる事ができない、というのが歴史の教えるところです。

アメリカの著名株式投資家ジョン・テンプルは、「相場は悲観の中に生まれ、懐疑の中で育ち、楽観の中で成熟し、陶酔の中で消えていく」という有名な言葉を残しています。

さて、今の沖縄はこの格言に照らし合わすとどの段階にいるのでしょうか?

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